文|叶书利
(相关资料图)
这一波楼市回暖,人口第一大市的重庆房价突然失火了。
GDP超广州的重庆,房价为什么动不起来了?
013月后,重庆房价突然失火,成交量腰斩
壹书生汇总冰山指数每周发布的房价走向后发现,2月后,重庆房价也随波上涨,不过到了3月后,突然快速失火转跌,昙花一现。
3月后与房价转跌相伴随的是,业内预测,3月后重庆真实的楼市成交量暴跌50%,成为了这波楼市小阳春提前结束的领头羊。
与重庆形成鲜明对比的则是北京与廊坊,2月后则成了这波楼市回暖的领跑者。
2月后北京、重庆和廊坊三地每周房价走向
(数据来源:冰山指数每周发布的房价数据)
02一座被大V们捧杀过度的城市
2021年6月前,这是一座被大V们炒作过度的城市,彼时,“2.5万亿GDP”和“3200万人口”则是两大房价炒作神器。于是,房价一路被炒高。
2021年6月后,虚胖后的重庆房价,开始阳萎不挺,以接受市场的惩罚。即使这波回暖,重庆房价依旧上涨乏力,继续为此前的捧杀买单。
对于重庆这座城市的房价走向,壹书生一直强调需明白两大底层逻辑,切勿捧高了。
重庆楼市的第一个底层逻辑:从体量的角度来说,重庆实际上是一个“省”,而不仅是一个“市”。
表面上看,2022年重庆GDP高达2.91万亿元,人口达3213万,相当惊人。
殊不知,从区划或人口分布的角度来说,重庆是一个省或城市群:省会或城市群的中心城市是“重庆中心城区”,在“省会”或中心城市外,围绕着一些中小城市。
作为一个“省”的重庆,面积高达8.24万平方公里,这个面积相当于广州的11倍,相当于深圳的41.26倍和约2.3个中国台湾省或海南省,且仅比江苏省或浙江省面积少20%左右而已。
作为一个“城市”的重庆,实力远没有外界看到的那么牛逼。
重庆的城市部分就是其中心城区九个区,2022年GDP为11356.47亿,而根据七普数据显示,2020年末,重庆主城区九区的常住人口量为1034万,与长沙、东莞、青岛、哈尔滨等城市差不多,少于西安、郑州、武汉、杭州、苏州,甚至低于石家庄。
也就是说,从城市的角度来说,本质上,重庆只是一个GDP达万亿、人口达千万的城市而已,并不是一个GDP达2.9万亿、人口达3200万的城市。
重庆的这种城市分布结构,与泉州、苏州有点相像:以苏州为例,从城市架构来说,苏州并不是一个城市,而更像是一个都市圈,即在苏州中心城市外,分布着四个各具产业特色的卫星城:昆山、太仓、张家港和常熟。所以如欲理解苏州,不能简单地从2.4万亿GDP中去解读,而应以一个都市圈的逻辑去剖析。
相应地,在重庆中心城区外面,主要分布着三大城镇群:主城新区城镇群、渝东南城镇群和渝东北城镇群。
在壹书生看来,重庆楼市的第二大底层逻辑在于,重庆多年来基本是中国楼市供应量最大的城市。
缘于黄奇帆的地票制度,重庆楼市的土地供应量,在业内一直是NO.1的存在,在这一点上,不需要任何的统计数据作为证明,因为这是圈内人都知道的公开秘密。
于是就出现了重庆楼市的神奇一幕:外地炒房客被大V们忽悠去重庆抢新房,而被抢掉的房子不断地挤进二手房里,所以二手房挂牌量不断冲高,形成“堰塞湖”。
2021年12月15日,仅链家APP上,重庆二手房挂牌量高达16.8万套。2022年3月突破18万套,3月23日冲高至19.4万套,约10天后的4月4日中午,进一步上升至20.17万套。
在二手房“堰塞湖”的形成初期,因为狂热的炒房热情,完全淹没了“堰塞湖”水位上涨的声音。然而伴随“堰塞湖”里水位的逐渐上升,关门打狗之势渐次形成。上升到一定临界点时,便开始反噬整片楼市,疯狂打狗。慢慢地,抛房出逃便成为炒房客们的止损之路,于是,重庆房价自2021年6月后便急转直跌,盘整不休,至今难见曙光。
这一次,不知重庆楼市又会困死多少跟风的炒房客。
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