文|叶书利

(相关资料图)

这一波楼市回暖，人口第一大市的重庆房价突然失火了。

GDP超广州的重庆，房价为什么动不起来了？

013月后，重庆房价突然失火，成交量腰斩

壹书生汇总冰山指数每周发布的房价走向后发现，2月后，重庆房价也随波上涨，不过到了3月后，突然快速失火转跌，昙花一现。

3月后与房价转跌相伴随的是，业内预测，3月后重庆真实的楼市成交量暴跌50%，成为了这波楼市小阳春提前结束的领头羊。

与重庆形成鲜明对比的则是北京与廊坊，2月后则成了这波楼市回暖的领跑者。

2月后北京、重庆和廊坊三地每周房价走向

（数据来源：冰山指数每周发布的房价数据）

02一座被大V们捧杀过度的城市

2021年6月前，这是一座被大V们炒作过度的城市，彼时，“2.5万亿GDP”和“3200万人口”则是两大房价炒作神器。于是，房价一路被炒高。

2021年6月后，虚胖后的重庆房价，开始阳萎不挺，以接受市场的惩罚。即使这波回暖，重庆房价依旧上涨乏力，继续为此前的捧杀买单。

对于重庆这座城市的房价走向，壹书生一直强调需明白两大底层逻辑，切勿捧高了。

重庆楼市的第一个底层逻辑：从体量的角度来说，重庆实际上是一个“省”，而不仅是一个“市”。

表面上看，2022年重庆GDP高达2.91万亿元，人口达3213万，相当惊人。

殊不知，从区划或人口分布的角度来说，重庆是一个省或城市群：省会或城市群的中心城市是“重庆中心城区”，在“省会”或中心城市外，围绕着一些中小城市。

作为一个“省”的重庆，面积高达8.24万平方公里，这个面积相当于广州的11倍，相当于深圳的41.26倍和约2.3个中国台湾省或海南省，且仅比江苏省或浙江省面积少20%左右而已。

作为一个“城市”的重庆，实力远没有外界看到的那么牛逼。

重庆的城市部分就是其中心城区九个区，2022年GDP为11356.47亿，而根据七普数据显示，2020年末，重庆主城区九区的常住人口量为1034万，与长沙、东莞、青岛、哈尔滨等城市差不多，少于西安、郑州、武汉、杭州、苏州，甚至低于石家庄。

也就是说，从城市的角度来说，本质上，重庆只是一个GDP达万亿、人口达千万的城市而已，并不是一个GDP达2.9万亿、人口达3200万的城市。      

重庆的这种城市分布结构，与泉州、苏州有点相像：以苏州为例，从城市架构来说，苏州并不是一个城市，而更像是一个都市圈，即在苏州中心城市外，分布着四个各具产业特色的卫星城：昆山、太仓、张家港和常熟。所以如欲理解苏州，不能简单地从2.4万亿GDP中去解读，而应以一个都市圈的逻辑去剖析。

相应地，在重庆中心城区外面，主要分布着三大城镇群：主城新区城镇群、渝东南城镇群和渝东北城镇群。

在壹书生看来，重庆楼市的第二大底层逻辑在于，重庆多年来基本是中国楼市供应量最大的城市。

缘于黄奇帆的地票制度，重庆楼市的土地供应量，在业内一直是NO.1的存在，在这一点上，不需要任何的统计数据作为证明，因为这是圈内人都知道的公开秘密。

于是就出现了重庆楼市的神奇一幕：外地炒房客被大V们忽悠去重庆抢新房，而被抢掉的房子不断地挤进二手房里，所以二手房挂牌量不断冲高，形成“堰塞湖”。

2021年12月15日，仅链家APP上，重庆二手房挂牌量高达16.8万套。2022年3月突破18万套，3月23日冲高至19.4万套，约10天后的4月4日中午，进一步上升至20.17万套。

在二手房“堰塞湖”的形成初期，因为狂热的炒房热情，完全淹没了“堰塞湖”水位上涨的声音。然而伴随“堰塞湖”里水位的逐渐上升，关门打狗之势渐次形成。上升到一定临界点时，便开始反噬整片楼市，疯狂打狗。慢慢地，抛房出逃便成为炒房客们的止损之路，于是，重庆房价自2021年6月后便急转直跌，盘整不休，至今难见曙光。

这一次，不知重庆楼市又会困死多少跟风的炒房客。

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