如果你买的房子，小区门口就有地铁站，亲戚朋友看你的眼神都会变得很羡慕。

(相关资料图)

事实上，在广州买一手地铁盘，绕不过广州地铁，广州地铁修到哪里，哪里就有他们的地。

前几年，广州地铁跟越秀、珠实合作，开发了不少地铁盘，比如品秀星图、品实云湖花城、品秀星瀚、品秀星樾等楼盘，凭着地铁上盖的卖点，吸引了很多看重交通配套的刚需客。

从去年开始，广州地铁重新开始单干了，开发了云城上品，之前我也写过这个盘

（73方做四房，看了脑壳疼，好想叫设计师把房间改成厕所）

。

为什么说重新？因为广州地铁早有过开发地产的经历，比如我们所熟悉的动漫星城广场、万胜广场，都是出自于广州地铁之手。

当然，广州地铁也开发过住宅，不过名气都不大，像什么悦江上品、贵贤上品，几乎很少人知道是广州地铁开发的。

别看这些楼盘名气不大，但交通很方便，基本都是地铁上盖楼盘。

所以呀，广州地铁开发楼盘最大的优势，就是离地铁近。

这不，今年广州地铁又有两个地铁盘要入市了。

一个是海珠石榴岗项目，离18号线龙潭站很近；另一个则是白云东平项目，离14号线东平站很近。

石榴岗项目我们之前写过

（抢不到琶洲南，买不起新港东，石榴岗项目带着小户型来了！）

，这次重点来说说白云东平项目。

白云东平项目取名为广州地铁地产云庐（下称云庐），从名字来看，是想蹭白云山的热度。

户型产品也出来了，有127方到172方的户型，五一假期将正式对外开放售楼部。

01

楼面价2万多

开盘奔着5万/方去？

云庐是广州地铁在去年以11亿多竞得，折合楼面价约2.5万/方，如果算上配建成本，楼面价约2.7万/方。

按照现在的流行算法，项目的单价很有可能会在5万以上。

这个价格跟周边的一二手房对比，是什么水平？

我查了一下，项目周边有万科云山、利海绿洲、岭南新世界等二手楼盘，价格在2万多到7万多之间，跨度比较大。

周边二手房价格参差不齐

只有岭南新世界有一定的参考价值，岭南新世界分为几个组团，二手楼龄比较新的组团是凯云新世界，业主放盘价格普遍在6万以上，个别房源7万多。

一手楼盘方面，云庐周边有新世界云耀、越秀公交天悦云山府、华远云和墅等楼盘。

其中华远云和墅目前在售的叠墅，最小户型160方，总价1300多万起，跟云庐属于不同类型产品，没有可比性。

而新世界云耀和天悦云山府会是云庐的竞争对手，新世界云耀目前在售100-170方四至六房户型，户型面积跟云庐接近。

新世界云耀实景图

价格方面，新世界云耀均价6.5万/方，这个价格肯定会让云庐起色心，大概率会拿来营销炒作一番。

天悦云山府，在售户型为90方2+1房、125方3+1房和160方五房，均价5字头，其中90方的小户型与云庐错开竞争，大户型产品则会直面竞争。

把目光再拉远一点，距离云庐约6公里的中海麓府，户型为126-170方三至四房，产品跟云庐更为接近，价格在6.8万-7.8万/方之间，也会是云庐的参考对象之一。

不过要注意的是，中海麓府的楼面价是4万出头，售价最低6万多。

这么一对比，云庐2万多的楼面价，开盘有4万多的房源好像也不是没可能。

至于会不会搅动市场，就要看最终定价了。

02

主打改善户型

最小127方起步

云庐占地2.5万方，相当于3.5个足球场，体量不算大，规划了10栋住宅楼，总共300多户，另外还配建了1个幼儿园。

按照一般的盖楼思维，大概率会将这10栋住宅楼尽量建高，甚至有可能是超高层。

毕竟多建一层，就能多卖几套房嘛。

但广州地铁并没有这么做，只做了17层的设计，还是板式设计，而且据说是一户一梯。

楼栋目前在施工中

事实上，广州地铁的设计思路很正确，做一个低密度的板式设计楼盘，项目的溢价率会比传统的塔楼设计高，也可以拉高项目的调性。

要知道，白云区作为一个地缘客为主的区域，其客户群有着很强的购买力，比如白云新城的客户群基本都是白云本区的客户。

在户型面积段方面，云庐也做了符合当下市场需求的户型出来，户型为124-172方四房，其目标客群很明确，就是瞄准改善型客户。

售楼部已经做好

由于项目的户型资料还没对外公布，关于户型具体做得怎么样，是不是很惊艳，目前还是个未知数。

可以肯定的是，望白云山景观的板式设计户型，还是值得期待的。

03

离地铁200米

靠近省实、缺商业

前面提到了广州地铁开发的楼盘最大的卖点是离地铁近，云庐这个项目也不例外。

距离已开通的地铁14号线白云东平站不到200米，步行5分钟内就能到，妥妥的地铁盘。

从地铁口出来就能看到项目

另外，14号线白云东平站还是18号线北延段其中一个站点，18号线是高速地铁，最高时速达到160公里，串联起了广州东站、珠江新城、琶洲西区和南沙横沥金融岛等板块。

不过由于是高速地铁，施工难度会更大，施工周期也会更长，18号线北延段预计要2026年才能开通。

项目还要一大卖点，是广东实验学校东平校区就在隔壁，而且是已经落实的校区，这是一所完全中学，拥有初中和高中。

我在现场走访的时候，发现学校已经接近完工，现场的施工人员告诉我，从施工进度来看，预计今年9月可以开学，具体还要等教育局公布。

省实东平校区已接近完工

在这里要提醒一下，虽然云庐跟省实挨着很近，但并不是百分百能入读，初中要看摇号政策，高中则是靠分数。

除了交通和教育，云庐的景观也不错，位于白云山山脚，业主以后在家里就能欣赏到白云山山景。

周边商业档次比较低

当然，云庐也有缺点，因为自身体量小，并没有配建大型商业配套，周边也没有大型商业，更多的是一些地铁口沿街的低档次商业。

如果想要购物逛街，需要去到2公里以外的岭南新世界商圈或者3公里以外的白云新城商圈。